Il tetto è danneggiato a chi tocca fare i lavori? Ecco come intervenire

Nella gestione dei condomini ci sono sempre tante controversie una di questa, che molti condomini si chiedono a chi tocca le spese è il ripristino del tetto. Spesso capita che le infiltrazioni, provenienti dal tetto, danneggiano uno degli appartamenti sottostanti, quindi in questa occasione chi deve autorizzare i lavori e chi li deve pagare?

Spesso capita che chi si ritrova ad abitare agli ultimi piani di un edificio e deve combattere con tutti gli altri condomini che non vogliono contribuire alla spesa del rifacimento del tetto, allungando sempre di più i tempi per iniziare i lavori. Quando si interpella l’amministratore del condominio, questo più delle volte risponde che bisogna procedere con un‘assemblea per interpellare tutti i condomini, ma questi come abbiamo detto, pur di evitare di mettere mano alla tasca cercano di ostacolare la procedura. Quindi un condomino che ha questi problemi come può difendersi?

Cercheremo con questo articolo di fornirvi una guida pratica, informandovi su cosa prevede la legge e su quali strumenti processuali vi potete affidare per un intervento immediato.

Rifacimento tetto: quale quorum da raggiungere in assemblea

Il primo passo da fare è la convocazione dell’assemblea condominiale e ottenere la maggioranza necessaria per poter approvare il rifacimento del tetto. Poiché sono lavori di manutenzione straordinaria, in seconda convocazione, è necessario che venga raggiunta una doppia maggioranza. In particolare, a votare a favore dei lavori deve essere:

• il 50%+1 dei presenti in assemblea;
• i quali devono comunque rappresentare almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Cioè, se la decisione viene approvata dalla maggioranza dei votanti presenti in assemblea, ma la somma dei millesimi di proprietà di questi ultimi non raggiunge 500, la votazione è nulla.

Lavori sul tetto: la divisione delle spese

Le spese del rifacimento del tetto può essere suddivisa in diversi modi. Nella maggior parte dei casi la spesa viene divisa per i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, questo è previsto soprattutto quando siamo in presenza di un tetto spiovente.

Il codice civile con l’Art. 1123 cod. civ. stabilisce in via generale che per qualsiasi lavoro di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio la spesa venga sempre suddivisa tra i condomini in base ai loro rispettivi millesimi di proprietà.

Ci sono però altri casi in cui la suddivisione delle spese cambia, come ad esempio quando il tetto funge da copertura solo a una parte dell’edificio la spesa viene ripartita solo tra i proprietari degli appartamenti che si trovano sotto l’asse verticale del tetto da rifare, ossia quelli che ne ricevono copertura. Questo modo di suddividere le spese dei lavori sul tetto può essere applicato solo se previsto del regolamento di condominio, il quale deve essere stato approvato all’unanimità nel momento del rogito di acquisto della casa.

Se invece ci troviamo in presenza di un tetto orizzontale, cioè su cui si può camminare. Stiamo parlando della terrazza, definita anche “lastrico solare”. Qui le ipotesi sono due:

• se la terrazza è di proprietà esclusiva di un solo condomino, la spesa viene divisa per un terzo a carico di quest’ultimo e per gli altri due terzi a carico degli altri condomini coperti del lastrico;
• se invece la terrazza è di proprietà comune, ossia di tutti, valgono le stesse regole del tetto spiovente: la spesa viene divisa secondo millesimi.

Infiltrazioni di acqua dal tetto: chi è responsabile?

Per individuare il soggetto responsabile per le infiltrazioni, si procede come le regole suddette. Se si tratta di tetto spiovente, in quanto di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio: è quindi all’amministratore che il danneggiato deve rivolgersi per ottenere il risarcimento e chiedere la convocazione dell’assemblea per l’approvazione degli interventi di straordinaria amministrazione. La decisione finale spetta all’assemblea se questa non va a buon fine la causa andrà eventualmente fatta contro il condominio. La responsabilità però può ricadere sull’amministratore, nel momento in cui l’amministratore pur sapendo o potendo sapere delle infiltrazioni, non si è attivato nell’informare l’assemblea e nel raccomandare l’avvio dei lavori.

Anche quando siamo in presenza di una terrazza di proprietà comune, la richiesta di risarcimento va inoltrata al condominio.

Se invece la terrazza è di proprietà di un solo condomino allora la responsabilità è per un terzo del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi di tutto il resto dell’edificio.

Lavori urgenti al tetto: cosa fare?

Se il tetto ha bisogno di lavori urgenti e indifferibili e il condominio non vuole approvare i lavori, in questo caso si possono attivare in via autonoma sia ciascun condomino, sia l’amministratore. Ecco in che modo si possono svolgere le due opzioni.

Se un intervento di manutenzione risulta urgente, ma l’amministratore o l’assemblea non vengono avvisati in tempi brevi per poter provvedere, secondo le normali regole di gestione condominiale, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa. I singoli condomini potranno chiedere il rimborso delle spese agli altri condomini, secondo la ripartizione per millesimi. Per spese urgenti, si intendono quelle secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile al bene comune.

I condomini che hanno anticipato le spese per la manutenzione urgente, per poter ottenere il rimborso dagli altri condomini devono dimostrare l’effettiva urgenza dei lavori, la loro non indifferibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini.

L’amministratore, anch’egli, può autorizzare dei lavori d’urgenza senza sentire prima l’assemblea, utilizzando i fondi della cassa del condominio. L’amministratore ha come compito quello di tenere in buono stato e in sicurezza le strutture dello stabile, quindi se ritiene che vi sia necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato. L’amministratore in questo caso non è responsabile per le spese sostenute, in quanto sono servite per la tutela dello stabile amministrato. Si può dire che l’amministratore è responsabile se non interviene in modo tempestivo, e non può giustificarsi col dire che non ne era a conoscenza del danno su cui intervenire, perché un buon amministratore deve vigilare sulle buone condizioni dello stabile con continue verifiche fatte di persona.

Lavori al tetto non urgenti

Nel caso in cui i lavori di rifacimento del tetto non sono urgenti e l’assemblea non ha intenzione di approvare i lavori, il condomino danneggiato può al giudice per chiedere:

• un ordine di condanna al condominio a deliberare i lavori di manutenzione straordinaria;
• il magistrato non può certo sostituirsi all’assemblea, per cui spetta a quest’ultima riunirsi e scegliere la ditta incaricata dei lavori;
• il risarcimento per i danni subiti sino ad allora per le infiltrazioni.

Questa procedura si potrà svolgere anche per i lavori d’urgenza, se si pensa che i danni all’appartamento possono peggiorare in un breve periodo.

Bonus casa: guida dal Mef per come usufruire dei benefici 2018

Le foto presenti in questo articolo sono concesse in licenza a Giddy Up srl