Casa in donazione, dopo quanti anni si può vendere?

A volte quando si riceve in donazione o in eredità un immobile non si sa se si incorre in contestazioni fiscali quando la si vuole vendere.

Quindi facciamo un po’ di chiarezza entro quanto tempo si può vendere un immobile donato senza avere problemi.

Se sei in possesso di una casa che ti è stata donata dai tuoi genitori, ed oggi la vuoi vendere, ti chiedi se ci sono problematiche da risolvere.

Ti potresti trovare davanti due problematiche:

• se al momento della donazione hai dichiarato che l’immobile era la tua prima casa, hai quindi usufruito del cosiddetto “bonus prima casa” e per poter mantenere questa agevolazione vi è un termine ben preciso che deve trascorrere prima di poterla vendere.
• Un’altra problematica che si potrebbe presentare è con gli eredi, i quali potrebbero ritenere di non aver ricevuto una quota di legittima equa e quindi le contestazioni potrebbero ripercuotersi su un eventuale compratore.

Vendita casa donata: il fisco può contestare

Se si acquista casa o la si viene donata bisogna sempre pagare le tasse. Poiché le imposte sono molte elevate e a volte sono un disincentivo per il cittadino, la legge prevede per chi acquista un’immobile per usufruirne come prima casa, può ottenere delle agevolazioni.

Le agevolazioni che la legge prevede per il cosiddetto “bonus casa” sono:

• Iva del 4% anziché del 10% se l’acquisto avviene tramite ditta;
• Imposta di registro 2% anziché del 9% se si acquista da un privato;
• Imposte catastale in misura fissa, 200 euro se si acquista da una ditta e 50 euro se si acquista da un privato.

Inoltre la normativa stabilisce che chi usufruisce di queste agevolazioni per l’acquisto di prima casa non può venderla finché non passa un periodo di tempo di 5 anni dalla data del rogito. In caso contrario, il cittadino che vende prima che siano trascorsi i 5 anni, deve versare le imposte non pagate all’erario all’atto del passaggio di proprietà.

Vendita casa donata: i termini di tempo per non perdere l’agevolazione fiscale

Chi ha usufruito nel momento della donazione del bonus prima casa, come abbiamo già detto, non può vendere l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data del rogito, se invece al momento della donazione non si hanno i requisite per poterne fare richiesta, perché ad esempio già si è in possesso di un immobile destinato a prima casa, quindi in questo caso si può vendere l’immobile in qualsiasi momento senza problemi di carattere fiscale.

Se invece si vende la casa, su cui se è usufruito delle agevolazioni fiscali, prima di cinque anni, di dovrà pagare allo Stato l’Iva o l’imposta di registro, nonché le imposte catastali e ipotecarie che, al momento della donazione, erano state scontate. In più ci sono delle sanzioni.

Per cercare di ridurre le sanzioni bisogna presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate con cui si fa richiesta del ricalcolo dell’imposta dovuta, non avendo più i requisiti per ottenere il bonus; l’ufficio provvederà al ricalcolo dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data della stipula dell’atto di acquisto senza irrogare le sanzioni, inviando al contribuente l’apposita notifica. Oppure si può richiedere il ravvedimento operoso sulle sanzioni entro un anno.

Vendita casa donata: gli eredi possono contestare

L’altro problema, in cui si può incorrere, è la richiesta da parte degli eredi del donante di rimettere in discussione la proprietà se questi ritengono di aver ricevuto una quota inferiore a quella legittima.

Gli eredi possono essere solo il coniuge e i figli. Il problema non sussiste se il donante ha un solo figlio ed è vedovo; o se il donante ha riservato per i suoi eredi le “quote di legittima”.

Gli eredi possono far richiesta della propria quota di legittima entro 10 anni dalla morte del donante tramite un’azione in tribunale.

Se il donatario ha venduto la casa, l’immobile può essere riacquistato dagli eredi entro 20 anni dalla donazione. Questa questione mette le banche in una posizione particolare, in quanto sono riluttante concedere un mutuo su un’immobile venduto da una persona che lo abbia ricevuto in eredità o donato. Infatti l’istituto di credito non essendo a conoscenza delle questioni interne alla famiglia, teme che l’immobile possa un giorno essere chiesto in restituzione dai legittimati privandola della propria garanzia.

Spesso per ovviare a questo problema, la banca finanzia l’acquisto di case ricevute in donazione solo dietro atto scritto di rinuncia degli eredi a ogni possibile contestazione della donazione stessa.

Vendita casa donata: tempi in cui si può vendere

Poiché la contestazione da parte degli eredi può avvenire entro 10 anni dalla morte del donante o dopo 20 anni dalla donazione, si consiglia di vendere l’immobile dopo che sono trascorsi questi tempi per non incorrere in eventuali contestazioni.

Le foto presenti in questo articolo sono concesse in licenza a Giddy Up srl