Casa senza agibilità: manca il certificato? Cosa succede e quali rischi comporta la vendita

La vendita dell’immobile senza certificazione di agibilità non è impossibile, ma ha delle conseguenze sia per il compratore che riguardano l’effettiva utilizzazione dell’immobile. Atteso che il compratore deve essere essere avvisato dell’inagibilità della casa prima del rogito, una vendita senza agibilità comporta la risoluzione del contratto. Oltre a questa principale conseguenza, la vendita di una casa inagibile comporta anche altri possibili effetti in danno al venditore in mala fede. Scopriamo cosa comporta la vendita di una casa senza agibilità e come comportarsi in seguito all’acquisto, se non si è stati messi al corrente della condizione dell’immobile prima del rogito.

Vendita casa senza agibilità: le conseguenze

L’agibilità di un immobile riguarda la sua abitabilità, oppure il suo utilizzo in generale, dal momento che la condizione di agibilità riguarda tutti i tipi di immobile, dunque l’uso che se ne può fare. Se si vive in un immobile inagibile, il Comune in cui si risiede potrà richiedere lo sgombero dell’immobile, e sanzionare il proprietario in seguito all’accertamento del fatto.

Per certificare l’agibilità di un immobile c’è bisogno della segnalazione certificata di agibilità, e nel momento in cui si vende un immobile, bisogna consegnare al nuovo proprietario tale certificato. Se si vende la casa senza agibilità, l’acquirente deve esserne messo al corrente. Qualora il venditore non consegni il certificato di agibilità al compratore, il contratto può essere oggetto di risoluzione per inadempimento dopo la sua stipula.

Commerciabilità della casa inagibile

Una casa inagibile, dunque, è sicuramente commerciabile, ma se il compratore non viene messo al corrente dal venditore in riferimento la sua inagibilità, il contratto di compravendita è difettoso ab origine. Tale circostanza si traduce nella possibilità alternativa per il compratore di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ovvero la riduzione del prezzo da parte del compratore. Una casa inagibile ha infatti un valore minore. Ottenendo la riduzione del prezzo, in seguito all’acquisto dell’immobile inagibile l’acquirente potrà effettuare i necessari lavori di ristrutturazione, e poi dovrà richiedere l’agibilità della casa al comune di residenza.

Peraltro, il notaio che effettua il rogito non ha nessun obbligo in riferimento alla verifica dell’agibilità. Essa, di fatto, rimane a carico del compratore, che ha l’onere di richiedere al venditore la certificazione di agibilità in un momento precedente alla stipula del contratto.

La risoluzione del contratto e il risarcimento

Come si anticipava, dopo la compravendita della casa senza agibilità è possibile richiedere la risoluzione, ma anche la riduzione del prezzo di vendita. Il termine in cui si prescrive la richiesta di risoluzione del contratto è di 10 anni dopo il rogito notarile, e lo stesso vale anche per richiedere una riduzione sul prezzo d’acquisto. In pratica è necessario citare in giudizio il venditore e richiedere in alternativa:

• Risoluzione per inadempimento: l’immobile alienato non possiede le caratteristiche minime per l’uso che l’acquirente deve farne. Di conseguenza, il contratto presenta un difetto originario ed è risolvibile. Inoltre, alla risoluzione del contratto si aggiunge anche il risarcimento del danno, che riguarda le spese del notaio, l’eventuale trasloco, le tasse pagate, e tutte le altre occasioni abitative perse (danno emergente, lucro cessante);
• Riduzione del prezzo di vendita: Conviene qualora si decide di ristrutturare l’immobile e richiedere l’agibilità in un secondo momento.

Scoperta dell’inagibilità durante le trattative

La risoluzione del contratto con risarcimento del danno può essere richiesta solo in seguito alla stipulazione dell’accordo. Se invece si scopre l’inagibilità  in fase di svolgimento delle trattative è possibile rifiutarsi di firmare il rogito. Non stipulando l’atto di trasferimento della proprietà si evita il problema sul nascere, ma se le trattative sono a uno stadio molto avanzato, c’è comunque la possibilità di ottenere il risarcimento del danno.

Di conseguenza, nel caso di acquisto di un immobile, si consiglia sempre di verificare l’agibilità dello stesso, in quanto una sua eventuale inagibilità non ci permetterà di trasferirci nella nuova casa, ovvero di adibire l’immobile acquistato all’uso che ci si era riproposti di fare.

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