Casa in affitto: chi paga i danni? Quali sono le responsabilità del locatore e del conduttore

Prendere una casa in affitto comporta delle responsabilità sia a carico del proprietario, sia del conduttore, e per stabilire chi paga in caso di danni all’immobile, bisogna considerare alcuni aspetti del contratto di locazione.

Scopriamo dunque quali sono gli obblighi delle parti di un contratto d’affitto, e chi paga in caso di danni all’appartamento quando il contratto termina. Vedremo inoltre che, in alcuni casi particolari, in capo al conduttore c’è da imputare persino la responsabilità civile.

Chi paga i danni dell’immobile in affitto

Quando un appartamento viene preso in locazione il conduttore ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato abitativo. Questo significa che, se al termine della locazione ci sono dei danni dovuti all’incuria o alla negligenza dell’inquilino, chi detiene l’immobile in affitto deve risarcire il danno.

In ogni caso, quando inizia la locazione, l’inquilino deve notoriamente versare la cosiddetta caparra, una somma aggiuntiva che vale come deposito cauzionale. Se quando restituisce le chiavi di casa al proprietario dovessero esserci dei danni all’immobile, al posto di restituire il deposito cauzionale, il proprietario potrà trattenere la somma aggiuntiva versata all’inizio a titolo di risarcimento danni.

Se i danni dovessero eccedere l’importo versato all’inizio della locazione, però, potrebbe verificarsi anche la necessità di un risarcimento danni maggiore. Per capire quando ci si trova in questa situazione, bisogna individuare quali sono gli obblighi dell’inquilino e quali quelli del proprietario.

Obblighi delle parti nella manutenzione dell’immobile

In linea generale i lavori dovuti a manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico del conduttore. Ciò significa che, qualora vi sia un deperimento degli avvolgibili delle tapparelle, oppure si rompe la maniglia della porta ed è dovuto a un cattivo uso dell’inquilino, egli dovrà rimborsare anche i costi relativi alla loro riparazione.

Da questo discende la regola generale secondo la quale quando il deterioramento della cosa dipende dall’eccessivo uso dello stesso conduttore, è quest’ultimo che dovrà effettuare le riparazioni.

Tuttavia, qualora ci siano delle riparazioni di straordinaria amministrazione, il loro costo deve essere sostenuto dal proprietario dell’immobile, e questo vale per tutta la durata del contratto. A tal proposito, alcuni esempi di riparazione straordinaria sono gli interventi sugli impianti di riscaldamento, la riparazione degli infissi dell’immobile e interventi similari.

Ad ogni modo tutto dipende da quanto previsto nel contratto di locazione. In alcuni casi anche le spese di straordinaria manutenzione sono a carico del conduttore. Ciò non toglie che il proprietario abbia il generale obbligo di consegnare l’immobile in buono stato, condizione che gli consente di pretendere che l’immobile gli venga restituito alla stessa maniera.

Danni in affitto e responsabilità civile

Secondo quanto detto, se l’inquilino distrugge o deteriora alcune parti dell’immobile deve risarcire i danni al termine della locazione. Questo accade anche quando i danni sono stati effettuati da terzi presenti nell’immobile del quale il locatario è detentore, Di conseguenza, l’inquilino è responsabile non solo delle sue azioni, ma anche di quelle della gente che ospita.

Oltre alle rotture in senso stretto, lo stesso discorso vale quando il conduttore non paga i canoni d’affitto. Incorrere in responsabilità civile comporta il risarcimento del danno, e perché ciò avvenga non c’è bisogno che il comportamento tenuto a recare danno sia intenzionale. Al contrario, se il danno all’immobile non è prevedibile, c’è un’esclusione della responsabilità civile. Questo accade in due fattispecie differenti:

• Il danno è dovuto a un fatto non imputabile direttamente al conduttore, come un incendio o un’alluvione;
• Il bene è invecchiato e presenta i suoi segni del trascorrere del tempo, come ad esempio la tappezzeria che ingiallisce col tempo e i segni sui muri che lasciano i quadri affissi alla parete.

Fuori da questi casi l’inquilino che consegna l’immobile nelle mani del proprietario con dei gravi danni deve rimborsare tutte le spese per il ripristino dell’immobile. Oltre a questa variabile, cosiddetto danno emergente, dovrà corrispondere anche il lucro cessante, che consiste nel rimborso dei canoni d’affitto che il proprietario non ha potuto riscuotere mentre c’erano le ristrutturazioni.

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