Usucapione immobili, ora applicabile anche ai parenti? Cos’è, quando scatta e come funziona

Si può avere il possesso di una casa senza acquistarla? Teoricamente sì, anche se si tratta di un caso molto particolare. Il nostro Codice Civile permette di poter avere una proprietà immobiliare senza effettuarne l’acquisto, ma devono concorrere dei requisiti specifici.

Vediamo insieme come funziona l’usucapione, e in quali casi è applicabile, soprattutto quando di mezzo ci sono dei parenti.

Usucapione applicabile anche ai parenti

Ufficialmente l’usucapione non sarebbe applicabile anche ai parenti perché, come vedremo subito dopo, verrebbe a mancare uno dei requisiti principali, ovvero il disinteresse verso il bene, oltre alla conduzione del bene immobile in qualità di proprietario.

Pertanto, stando all’articolo 1158 del Codice Civile, l’usucapione è prevista solo tra estranei. L’unico caso ammesso sarebbe quando si segnalano più comproprietari del bene immobile.

In questo caso, la proprietà tra parenti scatterebbe solo mediante eredità o donazione. Ma se scatta l’eredità indivisa, ovvero quando vengono assegnati dei lotti interni all’immobile (es. primo piano, cantina…), si può fare richiesta dell’usucapione da parte degli eredi.

Ma servirà che uno degli eredi abbia compiuto per 20 anni degli atti che solo il proprietario potrebbe compiere.

Usucapione, come funziona

Andiamo a vedere come funziona l’usucapione in generale. Stando al citato articolo 1158 del Codice Civile:

“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Diversamente dalla nuda proprietà, se si abita in una casa per 20 anni, si potrà avere diritto alla sua proprietà, senza dover procedere al pagamento di alcuna concessione. A patto che il possesso del bene sia avvenuta in maniera:

• pacifica, in alcun modo violento o clandestino;
• continuo ed ininterrotto nel tempo, con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

L’usucapione deve avvenire secondo accordi tra i legittimi proprietari dell’immobile, che ne riconoscano il diritto al futuro proprietario. Ciò dovrà avvenire tramite istanza di mediazione civile ad un organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.

Usucapione, quando scatta

La pratica di usucapione dovrà avvenire una volta trascorsi gli anni previsti dalla legge. In base alla tipologia di bene occorre un arco differente di tempo:

• 20 anni per i diritti reali su beni immobili,
• 10 anni in caso di abbreviazione,
• 5 anni in caso di beni mobili.

Serviranno dei mezzi di prova per farsi riconoscere questo diritto, come testimoni e documenti. In particolare la prova testimoniale è stata riconosciuta idonea dalla medesima Corte di Cassazione. Così, alla presenza di un mediatore, le parti potranno raggiungere un accordo.

Infatti il proprietario del bene dovranno riconoscere che, effettivamente, l’istante ha posseduto il bene ininterrottamente per il tempo previsto dalla legge, comportandosi come effettivo proprietario (uti dominus).

Una volta raggiunto l’accordo, si dovrà formalizzare davanti ad un notaio, con redazione dell’atto pubblico e di trascrizione dello stesso, in maniera che diventi effettivo nei confronti di tutti (erga omnes).

In caso di mancato accordo si potrà adire il Tribunale, con verbale negativo di mediazione.

Usucapione, quando non è applicabile

Se avviene il riconoscimento da parte dei proprietari, il problema non si pone. Nel caso in cui non solo non c’è l’accordo, ma addirittura il proprietario dell’immobile tenta di rientrarne in possesso ma gli viene impedito, non sarà possibile procedere all’esecuzione del diritto di usucapione.

Altra situazione in cui l’usucapione non è applicabile è nel caso di concessione con comportamento condiscendente. È il caso in cui parenti o amici concordino l’uso di un bene, senza seguire le condizioni previste dal legislatore.

Proprio per questo bisogna fare particolare attenzione alle prove documentali e testimoniali, al fine di evitare possibili conflitti di interessi.

Concludendo, l’usucapione tra parenti non è possibile, tranne nel caso in cui di eredità indivisa, e dunque nel caso di cointestazione di un bene.

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