Mutuo o affitto con riscatto: cosa conviene? Qual è la scelta migliore per te e la tua casa e perchè

Molte persone si ritrovano a dover pagare un canone di locazione per moltissimo tempo facendo un investimento a fondo perduto.

Per evitare questa situazione è possibile stipulare un affitto con riscatto, la tipologia contrattuale introdotta che permette di acquisire la proprietà dell’immobile dopo aver pagato l’affitto per un determinato lasso di tempo.

Prendendo le mosse dalla definizione dell’affitto con riscatto, vediamo quali sono le diverse tipologie di questa particolare figura contrattuale e perché, a volte, è più conveniente rispetto al mutuo.

Affitto con riscatto: come funziona

L’affitto con riscatto è una particolare tipologia contrattuale introdotta nel nostro ordinamento nel 2014. Con la legge 164/2014, conversione del decreto “Sblocca Italia”, si è inteso aggiungere la possibilità per il locatario di stipulare un contratto che gli permettesse di prendere in affitto una casa, con la possibilità di diventarne proprietari al termine del contratto.

In questo modo, il contratto di affitto con riscatto, conosciuto anche come “rent to buy“, assume caratteristiche simili al leasing, ma presenta degli aspetti peculiari che lo contraddistinguono in maniera significativa.

Il contratto di affitto con riscatto, in particolare, deve avere almeno tre elementi fondamentali:

• Canone mensile maggiorato, che si compone di quota della locazione e quota destinata all’acquisto della casa;
• Prezzo complessivo dell’immobile;
• Durata del rapporto contrattuale, non superiore ai 10 anni.

Le tipologie di affitto con riscatto

In merito alle tipologie, distinguiamo almeno tre casi di locazione con riscatto:

1. Contratto con patto di vendita futura: al termine della locazione si può decidere di diventare proprietari dell’immobile o meno. Si diventerà proprietari pagando la differenza fra la quota versata coi canoni di locazione e quella rimanente, fissata al momento della stipulazione del contratto. Se si sceglie di non acquistare l’immobile, la quota eccedente la locazione in senso stretto andrà al proprietario, a titolo di indennizzo;
2. Contratto con diritto all’acquisto: il contratto stipulato prevede un canone di locazione maggiorato, e al termine del contratto il potenziale acquirente può decidere se acquisire l’immobile o no. Il proprietario, invece, deve mantenere ferma la sua proposta di vendita, e non può recedere prima della scadenza del contratto;
3. Alienazione dell’immobile con riserva di proprietà: è del tutto simile alla compravendita immobiliare. Nel contratto, però, la proprietà effettiva rimane al venditore fino al momento in cui il locatario paga l’ultimo canone di locazione.

Contratto di mutuo: analogie e differenze

Il mutuo immobiliare è il contratto col quale un soggetto, in genere un intermediario finanziario, mette a disposizione di un altro soggetto una somma di denaro per l’acquisto di un immobile.

In questo caso il mutuatario acquisisce la proprietà dell’immobile appena sottoscrive il contratto di mutuo, e deve restituire l’importo preso a prestito dall’istituto di credito in rate dilazionate nel tempo.

Il contratto avrà una durata variabile che può arrivare anche a 30 anni, e sarà concesso a fronte di significative garanzie di solvibilità, con rate maggiorate di un interesse che può essere a tasso fisso o variabile.

Come si vede, i vantaggi di un mutuo sono tanti, ma non tutti possono permettersi di stipularne uno. I motivi della difficoltà risiedono innanzitutto nel fatto che la garanzia richiesta a monte, è quasi sempre un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Inoltre per la sua stipulazione viene richiesta anche l’assicurazione sulla vita, e con l’inflazione che cresce c’è la possibilità che l’importo della rata con interesse variabile possa crescere.

Passiamo dunque a vedere se, alla resa dei conti, è meglio stipulare un contratto di affitto con riscatto o un mutuo immobiliare per acquistare l’immobile.

Mutuo o affitto con riscatto: qual è meglio

Come nella maggior parte degli investimenti, anche nella scelta tra mutuo e affitto con riscatto bisogna considerare attentamente le proprie possibilità lavorative nel lungo periodo.

In particolare, il contratto di affitto con riscatto permette di prendere una casa in affitto e acquisirne la proprietà in un secondo momento, senza dover per forza stipulare un contratto di mutuo. Quest’ultimo, infatti, comporterebbe il trasferimento immediato della proprietà dell’immobile e viene concesso solo a determinate condizioni.

L’affitto con riscatto, però, è pur sempre più oneroso rispetto ad un affitto tradizionale, perché il canone di locazione è comprensivo sia del canone di affitto in senso stretto considerato, sia della quota aggiuntiva per acquisire la proprietà dell’immobile.

Al termine del contratto di affitto con riscatto, quindi, a seconda della tipologia del contratto stipulato, si potrebbe essere obbligati ad acquisire l’immobile per non dover pagare delle penali oppure perdere l’importo eccedente pagato durante il rapporto.

Tuttavia l’affitto con riscatto può essere un enorme vantaggio per chi non ha tutti i requisiti per ottenere un mutuo da un istituto di credito. Tramite questa tipologia contrattuale, quindi, chi vuole comunque riservarsi la possibilità di acquisire l’immobile in un secondo momento non rischia di vedere i propri canoni di locazione persi nel vuoto, come succede per chi ha un contratto di locazione ordinario.

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